Modelo que reúne locação, gestão profissional e serviços abre uma nova frente para incorporadoras, fundos e investidores; São Paulo lidera expansão e próxima disputa do setor é conquistar a classe média.
Por Gabrielle Tricanico | NEGÓCIOS | TELEBRAS NEWS
O aluguel residencial está deixando de ser apenas uma relação entre proprietário e inquilino para se transformar em uma plataforma de negócios, serviços e geração recorrente de receita. No centro dessa transformação está o multifamily, modelo ainda em expansão no Brasil e que começa a despertar a atenção de incorporadoras, gestores de ativos e investidores institucionais.
A lógica muda completamente a estrutura tradicional do mercado. Em vez de apartamentos pertencentes a diferentes proprietários, um mesmo investidor ou grupo controla o edifício e mantém as unidades destinadas à locação, com administração profissional e estratégia integrada de ocupação, preços e serviços.
É um negócio baseado em receita recorrente: o empreendimento deixa de depender exclusivamente da venda das unidades para gerar retorno e passa a produzir fluxo financeiro por meio dos aluguéis.
E existe uma segunda camada importante: os serviços agregados à moradia.
Academia, coworking, lavanderia, limpeza, mobiliário, manutenção e outras facilidades podem integrar a operação. Dependendo do empreendimento, o consumidor deixa de pagar apenas para ocupar um apartamento e passa a contratar uma experiência residencial mais ampla.
De imóvel para plataforma de receita
Do ponto de vista empresarial, essa é uma das principais mudanças trazidas pelo multifamily.
Uma incorporadora tradicional constrói, comercializa as unidades e realiza sua receita principalmente por meio das vendas. No multifamily, o imóvel pode permanecer no portfólio de um investidor por anos, gerando renda mensal.
Isso altera a própria lógica financeira do empreendimento.
O edifício passa a ser administrado como um ativo operacional. Taxa de ocupação, preço médio das locações, permanência dos moradores, inadimplência, custos de manutenção e receita gerada por serviços tornam-se indicadores diretamente relacionados ao desempenho do negócio.
É uma aproximação entre mercado imobiliário, hospitalidade, tecnologia e serviços.
São Paulo vira laboratório do setor
A cidade de São Paulo concentra grande parte da expansão brasileira do multifamily.
A capital reúne características importantes para esse mercado: preços elevados dos imóveis, forte concentração de empresas e empregos, grande população, demanda por localização e consumidores que procuram maior flexibilidade para morar.
Para empresas do setor, a concentração geográfica também pode trazer ganho de escala. Vários edifícios operados em uma mesma região permitem compartilhar estruturas administrativas, equipes, tecnologia, fornecedores e estratégias comerciais.
É justamente nesse ambiente que empresas especializadas começaram a construir operações de maior porte.
No segmento de luxo, a JFL é um dos exemplos. Segundo informações divulgadas sobre o mercado, a empresa opera cinco edifícios em São Paulo, somando aproximadamente 600 apartamentos, com aluguel médio ao redor de R$ 43 mil mensais.
O número mostra o potencial de geração de receita quando centenas de imóveis são reunidos dentro de uma única operação profissional.
Brasil já supera 14 mil unidades
O mercado começa a ganhar escala.
Dados da SiiLA apontam mais de 14 mil unidades institucionais de multifamily no Brasil, distribuídas por mais de uma centena de empreendimentos em diferentes cidades.
Além do estoque existente, milhares de novas unidades estão no pipeline, indicando uma expansão que poderá aumentar a participação de investidores institucionais no mercado residencial brasileiro.
Ainda é um segmento pequeno diante do gigantesco mercado habitacional do país, mas o crescimento chama atenção justamente porque cria uma nova classe de ativo imobiliário.
Em mercados internacionais, especialmente nos Estados Unidos, o multifamily já é uma categoria consolidada de investimento institucional. No Brasil, a formação desse mercado ainda está em estágio de desenvolvimento.
Próximo grande mercado é a classe média
Se o primeiro movimento ocorreu principalmente no alto padrão, a oportunidade empresarial mais ampla pode estar na classe média.
E existe uma razão econômica para isso.
Comprar um imóvel ficou mais difícil para parcela da população diante dos preços elevados, da necessidade de entrada e do custo do financiamento. Ao mesmo tempo, consumidores mais jovens demonstram demanda por flexibilidade, localização e menor compromisso financeiro de longo prazo.
Para o mercado, esse público representa milhões de potenciais clientes.
Mas chegar à classe média exige outra equação.
Empreendimentos sofisticados conseguem cobrar valores elevados por serviços adicionais. Em faixas intermediárias de renda, cada item incorporado à operação precisa ser cuidadosamente dimensionado para não tornar o aluguel inacessível.
É nesse ponto que tecnologia, escala e eficiência operacional podem se transformar em vantagem competitiva.
Serviços criam novas fontes de faturamento
O multifamily também abre espaço para um ecossistema empresarial ao redor dos edifícios.
Proptechs, empresas de administração imobiliária, plataformas de pagamento, seguradoras, lavanderias, academias, empresas de limpeza, mobiliário, segurança, internet e manutenção podem encontrar oportunidades nesse mercado.
Um prédio com centenas de apartamentos representa centenas de consumidores concentrados em um mesmo endereço.
Isso permite negociar serviços em escala e desenvolver soluções específicas para aquele público.
A tecnologia também ganha importância. Plataformas digitais podem controlar desde assinatura de contratos e pagamentos até abertura de portas, reservas de áreas comuns, solicitações de manutenção e relacionamento com os moradores.
O edifício deixa de funcionar apenas como patrimônio imobiliário e passa a operar como uma empresa de serviços residenciais.
Receita recorrente atrai atenção do capital
Para investidores, uma das principais características do multifamily está na previsibilidade potencial das receitas.
Em vez de depender da valorização futura e da venda individual de um imóvel, o investidor pode receber renda mensal proveniente de centenas de contratos.
Isso não elimina riscos.
Vacância, inadimplência, despesas operacionais, manutenção, custo de aquisição dos terrenos, construção e juros afetam diretamente a rentabilidade. Uma operação mal dimensionada pode comprometer o retorno mesmo com um empreendimento localizado em região valorizada.
Por isso, a profissionalização da gestão passa a ser fundamental.
Uma nova disputa no mercado imobiliário brasileiro
O crescimento do multifamily coloca incorporadoras, fundos, investidores institucionais e empresas de tecnologia diante de uma nova oportunidade de negócios.
O mercado brasileiro de moradia é enorme. Transformar uma pequena parcela desse universo em ativos residenciais administrados profissionalmente já representa potencial para movimentar bilhões de reais em imóveis, aluguéis e serviços associados.
A próxima etapa será decisiva.
Se o modelo conseguir sair do nicho de alta renda e encontrar uma estrutura economicamente viável para consumidores de renda intermediária, o Brasil poderá assistir ao surgimento de um mercado muito maior.
Mais do que uma mudança na maneira de alugar apartamentos, o multifamily começa a transformar moradia em uma plataforma de receita recorrente — e abre uma nova fronteira de negócios para o mercado imobiliário brasileiro.
